Bis wann muss die Hausverwaltung die Jahresabrechnung vorlegen?
Der BGH verlangt die Jahresabrechnung grundsätzlich binnen sechs Monaten nach Ablauf der Abrechnungsperiode. Entspricht das Abrechnungsjahr dem Kalenderjahr, ist die Abrechnung also bis zum 30. Juni des Folgejahres vorzulegen, soweit Teilungserklärung oder Vereinbarung nichts anderes bestimmen.
Rechtliche Grundlage der Abrechnungspflicht ist §28 Abs. 2 WEG. Die konkrete Sechs-Monats-Frist folgt aus der Rechtsprechung des BGH. Zur Orientierung:
| Abrechnungsjahr | Vorlagefrist (bei Kalenderjahr) |
|---|---|
| 2024 | 30. Juni 2025 |
| 2025 | 30. Juni 2026 |
| 2026 | 30. Juni 2027 |
Was gilt als Jahresabrechnung nach §28 WEG?
Wichtig ist die Abgrenzung zum Wirtschaftsplan. Der Wirtschaftsplan ist eine Vorausschau: Er schätzt die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben für das kommende Jahr und bildet die Grundlage für die Hausgeldvorschüsse. Die Jahresabrechnung dagegen ist die Rückschau: Sie stellt die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben des abgelaufenen Jahres gegenüber und mündet in die Abrechnungsspitze, also den Betrag, den Eigentümer nachzahlen oder erstattet bekommen. Nur diese rückblickende Abrechnung erfüllt die Pflicht nach §28 Abs. 2 WEG.
Was kann ich tun, wenn die Abrechnung nicht kommt?
Der erste Schritt ist immer die schriftliche Aufforderung mit Frist. Gehen Sie strukturiert vor:
- Schriftlich auffordern. Fordern Sie den Verwalter schriftlich zur Erstellung der konkreten Jahresabrechnung auf und benennen Sie das betroffene Abrechnungsjahr.
- Angemessene Frist setzen. Geben Sie ein konkretes Enddatum vor, das dem Verwalter die Erstellung realistisch ermöglicht.
- Zugang sichern. Versenden Sie die Aufforderung nachweisbar, etwa per Einschreiben, damit Sie den Zugang belegen können.
- Gemeinschaft einbinden. Bringen Sie das Thema in die Eigentümerversammlung, damit die Gemeinschaft einen Beschluss fassen und gemeinsam Druck aufbauen kann.
Welche Druckmittel habe ich wirklich?
Wirksam sind vor allem die Instrumente, die über die Gemeinschaft laufen: die nachweisbare Fristsetzung, ein Beschluss der Eigentümerversammlung, die förmliche Verzugsetzung des Verwalters und, als letztes Mittel, die gerichtliche Durchsetzung. Wenn der Verwalter grundsätzlich schlecht erreichbar ist und auf nichts reagiert, hilft der Ratgeber, wenn die Hausverwaltung nicht reagiert.
Ihre Abrechnung bleibt trotz Aufforderung aus, und Sie fragen sich, ob die Verzögerung schon einen Wechsel rechtfertigt? Eine unverbindliche Zweitmeinung ordnet Ihre Situation sachlich ein.
Darf ich das Hausgeld zurückhalten, bis abgerechnet wird?
Nein, und das ist eine der hartnäckigsten Fehlvorstellungen. Eigentümer dürfen das Hausgeld auch bei fehlender Abrechnung nicht zurückhalten. Ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber der Gemeinschaft besteht insoweit nicht. Das Hausgeld finanziert die laufende Bewirtschaftung des Objekts und ist unabhängig davon fällig, ob die Abrechnung vorliegt. Wer das Hausgeld kürzt oder einbehält, gerät selbst in Verzug, riskiert Mahnkosten und eine Zahlungsklage der Gemeinschaft und schwächt seine eigene Position. Der richtige Weg führt über die Durchsetzung der Abrechnungspflicht, nicht über das Einbehalten von Zahlungen.
Wie erzwinge ich die Abrechnung gerichtlich?
Bleiben Fristsetzung und Beschluss ohne Erfolg, lässt sich die Erstellung der Jahresabrechnung gerichtlich durchsetzen. Anspruchsgrundlage ist §18 Abs. 2 WEG: Der einzelne Eigentümer hat einen Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht unmittelbar gegen den Verwalter (BGH, Urteil vom 19. April 2024, V ZR 167/23). Die Gemeinschaft nimmt anschließend den Verwalter in die Pflicht. Weil sowohl die Frage des richtigen Anspruchsgegners als auch das Verfahren selbst genau geführt werden müssen, sollten Sie diesen Schritt anwaltlich begleiten lassen. Ein Gerichtsverfahren ist das letzte Mittel, wenn die außergerichtlichen Wege ausgeschöpft sind.
Kann die fehlende Abrechnung zur Abberufung führen?
Ja. Eine dauerhaft verspätete Abrechnung ist ein anerkannter Grund für die Abberufung des Verwalters. Kommt der Verwalter seiner Pflicht nach §28 Abs. 2 WEG wiederholt nicht nach, kann darin eine Pflichtverletzung nach §27 WEG liegen. Unabhängig davon kann die Eigentümerversammlung den Verwalter seit der WEG-Reform 2020 ohnehin mit einfacher Mehrheit jederzeit abberufen (§26 Abs. 3 WEG). Ob ein Wechsel der richtige Schritt ist, zeigt der Ratgeber Hausverwaltung wechseln. Ein Muster aus mehreren Problemen erkennen Sie mithilfe der Warnsignale einer schlechten Hausverwaltung.
Wer erstellt die Abrechnung, wenn der alte Verwalter ausscheidet?
Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 26. September 2025, V ZR 206/24) muss die Jahresabrechnung für ein abgelaufenes Jahr grundsätzlich der Verwalter erstellen, der zum 1. Januar des Folgejahres im Amt ist, also in der Regel der neue Verwalter. Ein bereits ausgeschiedener Verwalter ist zur Erstellung der Jahresabrechnung regelmäßig nicht mehr verpflichtet. Er schuldet der Gemeinschaft aber weiterhin Rechnungslegung, muss also die Einnahmen und Ausgaben seiner Amtszeit vollständig und richtig erfassen und die Unterlagen herausgeben. Im Verwaltervertrag kann Abweichendes vereinbart sein. Umso wichtiger ist eine vollständige Übergabe aller Unterlagen beim Wechsel.
Ein Hinweis zur Abgrenzung: Dieser Artikel behandelt die WEG-Jahresabrechnung, also die Abrechnung innerhalb der Eigentümergemeinschaft. Davon zu unterscheiden ist die Betriebskostenabrechnung zwischen Vermieter und Mieter. Was dabei gilt, erklärt der Ratgeber zur Betriebskostenabrechnung. Womit Sie bei den laufenden Kosten der WEG-Verwaltung rechnen können, lesen Sie unter Kosten der WEG-Verwaltung.