Welche Kosten sind umlagefähig?
Umlagefähig sind die laufenden Betriebskosten, die §2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) aufzählt, sofern ihre Umlage im Mietvertrag vereinbart ist. Dazu gehören unter anderem:
- Grundsteuer sowie Kosten für Wasserversorgung und Entwässerung
- Heizung und Warmwasser (verbrauchsabhängig nach Heizkostenverordnung)
- Aufzug, Straßenreinigung und Müllabfuhr
- Gebäudereinigung, Ungezieferbekämpfung und Gartenpflege
- Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen, Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherungen des Gebäudes
- Hauswart sowie sonstige laufende Betriebskosten im Sinne der BetrKV
Sonderfall Kabel-TV und Glasfaser
Seit dem 1. Juli 2024 ist das sogenannte Nebenkostenprivileg abgeschafft. Laufende Gebühren für Kabelfernsehen können bei neuen Mietverhältnissen nicht mehr als Betriebskosten umgelegt werden, bei Altverträgen nur übergangsweise, bis der Mieter die Kündigung erklärt. Umlagefähig sind hingegen unter bestimmten Voraussetzungen die Kosten eines gebäudeintern neu errichteten Glasfaseranschlusses (Glasfaserbereitstellungsentgelt).
Welche Kosten dürfen nicht umgelegt werden?
Nicht umlagefähig sind vor allem Verwaltungskosten und Instandhaltungs- sowie Instandsetzungskosten, also Reparaturen am Gebäude. Diese trägt der Vermieter aus der Miete. Ein typischer und teurer Fehler ist es, eine Reparaturrechnung in die Betriebskosten zu schieben. Das macht die gesamte Position angreifbar und kostet im Streitfall mehr, als es einspart.
Welche Fristen gelten?
Der Abrechnungszeitraum beträgt in der Regel zwölf Monate. Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende dieses Zeitraums zugehen (§556 Abs. 3 BGB). Versäumt der Vermieter diese Frist, kann er eine Nachforderung grundsätzlich nicht mehr durchsetzen, es sei denn, er hat die Verspätung nicht zu vertreten. Ein Guthaben des Mieters bleibt dagegen bestehen und ist auszuzahlen.
Der Mieter wiederum muss Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach deren Zugang geltend machen. Danach sind Einwendungen in der Regel ausgeschlossen.
Nach welchem Schlüssel wird verteilt?
Ist im Mietvertrag kein Verteilerschlüssel vereinbart, werden die Betriebskosten nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt (§556a BGB). Kosten, die von einem erfassten Verbrauch abhängen, sind verbrauchsabhängig abzurechnen. Für Heizung und Warmwasser schreibt die Heizkostenverordnung vor, den überwiegenden Teil der Kosten nach dem tatsächlichen Verbrauch zu verteilen.
Woran erkennen Sie eine rechtssichere Abrechnung?
Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung enthält vier Bestandteile. Fehlt einer davon oder ist er nicht nachvollziehbar, kann der Mieter die Abrechnung beanstanden:
| Bestandteil | Was gehört hinein |
|---|---|
| Gesamtkosten | Zusammenstellung der insgesamt angefallenen Kosten je Kostenart |
| Verteilerschlüssel | Angabe und verständliche Erläuterung des Umlagemaßstabs |
| Anteilsberechnung | Nachvollziehbare Berechnung des auf den Mieter entfallenden Anteils |
| Vorauszahlungen | Abzug der vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen, Ausweis von Nachzahlung oder Guthaben |
Hinzu kommt das Recht des Mieters auf Belegeinsicht. Wer die zugrunde liegenden Rechnungen sauber ablegt und auf Nachfrage vorlegen kann, entzieht den meisten Streitigkeiten von vornherein die Grundlage.
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