Was ist eine Sonderumlage und wann wird sie fällig?
Eine Sonderumlage ist eine außerordentliche Nachforderung der Gemeinschaft: zusätzliches Geld, das die Eigentümer über das laufende Hausgeld hinaus aufbringen, wenn die vorhandenen Mittel für einen bestimmten Zweck nicht ausreichen. Fällig wird sie zu dem im Beschluss festgelegten Termin.
Zur besseren Einordnung hilft die Abgrenzung von drei Bausteinen, die in der WEG oft durcheinandergeraten:
- Erhaltungsrücklage: das laufende Ansparen für künftige größere Maßnahmen.
- Sonderumlage: die außerordentliche Nachforderung, wenn das Geld für eine konkrete Maßnahme nicht reicht.
- Hausgeld: die monatliche Gesamt-Vorauszahlung auf Grundlage des Wirtschaftsplans.
Wie hoch die Rücklage sein sollte, damit Sonderumlagen möglichst selten nötig werden, lesen Sie im Ratgeber Erhaltungsrücklage: Wie hoch ist angemessen?
Wann ist eine Sonderumlage zulässig (welcher Finanzbedarf)?
Eine Sonderumlage ist zulässig, wenn der Finanzbedarf der Gemeinschaft durch Wirtschaftsplan und Erhaltungsrücklage nicht gedeckt ist. Sie beruht auf einem Beschluss der Eigentümerversammlung nach §28 WEG.
Typische Anlässe für einen solchen ungedeckten Finanzbedarf sind:
- Eine unvorhergesehene, dringende Reparatur, für die die Rücklage nicht ausreicht.
- Eine beschlossene größere Maßnahme, die die vorhandenen Mittel übersteigt.
- Eine insgesamt zu niedrig bemessene Erhaltungsrücklage.
- Zahlungsausfälle einzelner Eigentümer, die eine Liquiditätslücke reißen.
Kurz gesagt: Eine Sonderumlage ist rechtmäßig, wenn ein konkreter, nicht anderweitig gedeckter Finanzbedarf besteht und die Versammlung darüber wirksam beschließt. Fehlt der Bedarf oder ist der Beschluss fehlerhaft, kann die Umlage anfechtbar sein.
Wie kommt eine Sonderumlage zustande (Beschluss und Wirtschaftsplan, §28 WEG)?
Die Grundlage jeder Sonderumlage ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung. Die Verwaltung stellt den Finanzbedarf dar, die Versammlung entscheidet über die Erhebung, die Höhe, den Verteilungsschlüssel und den Fälligkeitstermin. Erst dieser Beschluss macht die Umlage verbindlich.
Der Zusammenhang zum Wirtschaftsplan ist wichtig: Der Wirtschaftsplan deckt den regulären Jahresbedarf über die Hausgeld-Vorschüsse (§28 WEG). Reicht dieser reguläre Rahmen samt Rücklage nicht, springt die Sonderumlage ein. Sie ist also die Ausnahme für den ungedeckten Zusatzbedarf, nicht der Normalfall.
Wie wird die Höhe auf die Eigentümer verteilt?
Die Sonderumlage wird nach dem gültigen Kostenverteilungsschlüssel verteilt, im Regelfall nach Miteigentumsanteilen gemäß §16 Abs. 2 WEG. Ihr Anteil an der Umlage entspricht damit in der Regel Ihrem Anteil am Gemeinschaftseigentum.
Hat die Gemeinschaft für bestimmte Kostenarten einen abweichenden Schlüssel beschlossen, etwa nach Wohnfläche oder nach Einheiten, gilt dieser für die entsprechende Umlage. Ein kurzes Rechenbeispiel: Beträgt die Sonderumlage insgesamt 30.000 Euro und halten Sie 120 von 1.000 Miteigentumsanteilen, entfallen auf Sie 12 Prozent, also 3.600 Euro.
Muss ich die Sonderumlage zahlen, auch wenn ich dagegen bin?
Ja. Ein wirksam gefasster Beschluss bindet auch die überstimmten Eigentümer. Haben Sie in der Versammlung gegen die Umlage gestimmt oder gefehlt, ändert das nichts an Ihrer Zahlungspflicht, solange der Beschluss nicht gerichtlich für ungültig erklärt ist.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist eine Sonderumlage zudem nur insgesamt anfechtbar, nicht bezüglich einzelner Anteile. Sie können also nicht nur Ihren eigenen Anteil angreifen, sondern müssten den Beschluss als Ganzes anfechten.
Wie und bis wann kann ich eine Sonderumlage anfechten?
Der Beschluss ist binnen eines Monats anfechtbar (§45 WEG, Klage gegen die Gemeinschaft nach §44 Abs. 2 WEG). Die Frist läuft ab der Beschlussfassung in der Versammlung. Prüfen Sie folgende Punkte, bevor Sie eine Anfechtung erwägen:
| Prüfpunkt | Spricht für Zulässigkeit | Möglicher Anfechtungsgrund |
|---|---|---|
| Finanzbedarf | Konkreter, nicht gedeckter Bedarf ist dargelegt | Kein nachvollziehbarer Bedarf erkennbar |
| Beschluss | Wirksam in der Versammlung gefasst (§28 WEG) | Formfehler, fehlende Beschlusskompetenz |
| Verteilungsschlüssel | Nach gültigem Schlüssel, im Regelfall §16 Abs. 2 WEG | Willkürlich abweichende Verteilung |
| Höhe | Sachlich am Bedarf ausgerichtet | Offensichtlich überhöht ohne Begründung |
| Frist | Anfechtung binnen eines Monats (§45 WEG) | Frist bereits abgelaufen |
Zur Vorbereitung einer möglichen Anfechtung ist die Einsicht in die Unterlagen zentral. Wie Sie Ihr Recht auf Belegeinsicht nutzen und welche allgemeinen Rechte Sie als Eigentümer gegenüber der Verwaltung haben, erklären die verlinkten Ratgeber.
Unsicher, ob eine Sonderumlage in Ihrer Gemeinschaft berechtigt ist? Eine unverbindliche Einschätzung ordnet die Lage sachlich ein, bevor die Anfechtungsfrist verstreicht.
Muss ich während des Anfechtungsverfahrens trotzdem zahlen?
Ja. Die Anfechtung setzt die Zahlungspflicht nicht aus, es gibt keinen Suspensiveffekt. Die Umlage bleibt bis zu einer gerichtlichen Ungültigerklärung zum festgelegten Termin fällig.
Praktisch heißt das: Zahlen Sie die Sonderumlage fristgerecht, auch wenn Sie den Beschluss angreifen. Wird der Beschluss später für ungültig erklärt, ist der gezahlte Betrag zurückabzuwickeln. Zahlen Sie dagegen nicht, geraten Sie in Verzug, unabhängig vom Ausgang der Anfechtung. Ob im Einzelfall vorläufiger Rechtsschutz in Betracht kommt, sollten Sie anwaltlich prüfen lassen.
Wer zahlt die Sonderumlage bei einem Eigentümerwechsel?
Beim Verkauf einer Wohnung stellt sich die Frage, ob Verkäufer oder Käufer die Umlage trägt. Maßgeblich ist in der Regel, wer zum Zeitpunkt der Fälligkeit Eigentümer und Adressat des Beschlusses ist. Im Innenverhältnis zwischen Verkäufer und Käufer wird die Kostentragung häufig im Kaufvertrag geregelt.
Weil hier Beschlusszeitpunkt, Fälligkeit und Grundbuchstand zusammenspielen, lohnt sich bei einem anstehenden Verkauf ein genauer Blick in den Beschluss und den Kaufvertrag. Die konkrete Zuordnung sollten Sie rechtlich prüfen lassen. Ein Hinweis auf mögliche Alleingänge der Verwaltung ohne Beschluss findet sich im Ratgeber Darf der Verwalter Handwerker ohne Beschluss beauftragen?