Was darf der Verwalter nach §27 WEG allein entscheiden?
Nach §27 Abs. 1 WEG darf der Verwalter ohne Beschluss nur Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung sowie unaufschiebbare Maßnahmen bei Gefahr im Verzug veranlassen, zum Beispiel bei einem Heizungsausfall, einem Rohrbruch oder einem akuten Wasserschaden. Über größere Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen entscheidet grundsätzlich die Eigentümerversammlung.
Der Grundsatz lautet: Der Verwalter führt aus, die Eigentümer entscheiden. Zum Tagesgeschäft gehören laufende Kleinreparaturen und Wartungen, die keine erheblichen Verpflichtungen begründen. Alles, was darüber hinausgeht, bedarf grundsätzlich einer Legitimation durch Beschluss.
Wann liegt Gefahr im Verzug vor und was ist die Notkompetenz?
Gefahr im Verzug liegt vor, wenn ohne sofortiges Handeln ein Schaden für die Gemeinschaft droht und ein Beschluss der Versammlung nicht rechtzeitig herbeigeführt werden kann. In diesen Fällen greift die Notkompetenz des Verwalters: Er darf die unaufschiebbare Maßnahme sofort veranlassen, um Schaden abzuwenden.
Typische Beispiele sind ein Rohrbruch am Wochenende, ein Wasserschaden, der sich auszubreiten droht, oder der Heizungsausfall im Winter. Die Notkompetenz ist aber eng auf das Unaufschiebbare begrenzt. Sobald die akute Gefahr gebannt ist, gelten für die weitere Sanierung wieder die normalen Regeln, in der Regel also ein Beschluss.
Welche Maßnahmen brauchen zwingend einen Beschluss?
Größere Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, Modernisierungen und Maßnahmen mit erheblichen Kosten brauchen grundsätzlich einen Beschluss der Eigentümerversammlung. Die folgende Übersicht ordnet die typischen Fälle zu.
| Ohne Beschluss erlaubt | Beschluss erforderlich |
|---|---|
| Laufende Kleinreparaturen von untergeordneter Bedeutung | Größere Erhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen |
| Regelmäßige Wartung, zum Beispiel Heizung oder Aufzug | Modernisierungen und bauliche Veränderungen |
| Unaufschiebbare Notmaßnahmen bei Gefahr im Verzug | Maßnahmen mit erheblichen Kosten oder Verpflichtungen |
| Maßnahmen im Rahmen einer beschlossenen Betragsgrenze | Abschluss langfristiger oder teurer Verträge |
Gibt es eine Betragsgrenze, bis zu der der Verwalter ohne Beschluss beauftragen darf?
Eine feste gesetzliche Euro-Grenze gibt es nicht. Sie ergibt sich aus dem Verwaltervertrag oder aus einem Beschluss der Eigentümer. Ob eine Maßnahme noch untergeordnet ist, hängt daher nicht allein am Betrag, sondern an der Größenordnung im Verhältnis zur konkreten Gemeinschaft und an den vertraglichen Vorgaben.
Genau deshalb ist es sinnvoll, die Grenze ausdrücklich zu regeln. Viele Gemeinschaften beschließen ein Instandhaltungsbudget oder eine Betragsgrenze, bis zu der der Verwalter eigenständig beauftragen darf. Das schafft Handlungsfähigkeit im Alltag und zugleich Klarheit über die Grenzen.
Wie kann die WEG die Befugnisse erweitern oder einschränken?
Nach §27 Abs. 2 WEG können die Eigentümer die Befugnisse des Verwalters per Beschluss erweitern oder begrenzen. Die Gemeinschaft gestaltet damit selbst, wie viel Spielraum die Verwaltung hat. Gängige Regelungen sind:
- eine Betragsgrenze, bis zu der der Verwalter allein beauftragen darf,
- ein festes Instandhaltungsbudget je Wirtschaftsjahr,
- die Pflicht, ab einer bestimmten Größenordnung mehrere Angebote einzuholen,
- die Pflicht, den Verwaltungsbeirat vor größeren Aufträgen einzubinden.
Solche Regeln geben dem Verwalter Handlungssicherheit und der Gemeinschaft Kontrolle. Ein Gesamtüberblick über die Rechte der Eigentümer findet sich im Ratgeber zu den Rechten der Eigentümer gegenüber der Hausverwaltung.
Was gilt bei mehreren Angeboten und der Auswahl des Handwerkers?
Bei größeren Maßnahmen gehört es zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, eine wirtschaftliche Entscheidung vorzubereiten. Deshalb lassen viele Gemeinschaften ab einer bestimmten Größenordnung, häufig ab rund 1.500 Euro, mehrere Angebote einholen, in der Regel drei. Ein transparenter Vergabeprozess mit nachvollziehbaren Kriterien vermeidet Interessenkonflikte und macht die Auswahl für alle Eigentümer nachvollziehbar. Das ist gängiger Branchenstandard und dient der Kostenkontrolle.
Ein klar geregelter Vergabeprozess und eine schnelle Notfallhilfe müssen kein Widerspruch sein. Mit eigenem Sanitär- und Heizungsbetrieb im Verbund sind wir im Ernstfall zügig vor Ort und halten die Vergabe größerer Aufträge zugleich transparent. Gern ordnen wir Ihre Situation unverbindlich ein.
Was tun, wenn der Verwalter unberechtigt ohne Beschluss beauftragt hat?
Vermuten Sie eine Überschreitung der Befugnis, verschaffen Sie sich zunächst einen Überblick über den Vorgang. Nehmen Sie Einsicht in Rechnung, Vertrag und die Grundlage der Beauftragung (§18 Abs. 4 WEG) und klären Sie, ob ein Beschluss oder eine Betragsgrenze existierte. Bringen Sie die Sache anschließend in die Eigentümerversammlung ein. Dort kann die Gemeinschaft das Verhalten bewerten, die Befugnisse klarer regeln und in schweren Fällen über eine Abberufung entscheiden. Reagiert der Verwalter allgemein nicht, hilft der Ratgeber Hausverwaltung reagiert nicht. Häufen sich solche Vorgänge, lohnt der Blick auf die Warnsignale einer schlechten Hausverwaltung.
Muss die WEG eine ohne Beschluss beauftragte Rechnung bezahlen?
Das hängt vom Einzelfall ab. Lag die Beauftragung im Rahmen der Verwalterbefugnis, etwa als laufende Kleinreparatur oder als unaufschiebbare Notmaßnahme, trägt die Gemeinschaft die Kosten in der Regel. Hat der Verwalter dagegen ohne erforderlichen Beschluss und ohne Notkompetenz gehandelt, kommt eine Haftung des Verwalters gegenüber der Gemeinschaft in Betracht. Im Verhältnis zum Handwerker kann die Rechnung dennoch wirksam sein, sodass sich die Frage der Kostentragung oft im Innenverhältnis klärt. Lassen Sie solche Fälle wegen der Haftungsfragen anwaltlich prüfen.