Warum werden die drei Verwaltungsarten so oft verwechselt?
Kurz gesagt: Die WEG-Verwaltung verwaltet das Gemeinschaftseigentum einer Eigentümergemeinschaft, die Mietverwaltung ein vermietetes Objekt für den Eigentümer, die SEV die einzelne vermietete Eigentumswohnung innerhalb einer WEG. Die Verwechslung kommt daher, dass im Sprachgebrauch alles Hausverwaltung heißt und dieselbe Firma oft mehrere Rollen übernimmt.
Hinzu kommt: Wer eine Eigentumswohnung vermietet, hat es tatsächlich mit zwei Ebenen zu tun. Das gemeinsame Haus wird von der WEG-Verwaltung betreut, die eigene vermietete Wohnung von der Miet- beziehungsweise Sondereigentumsverwaltung. Beides nebeneinander sorgt schnell für Verwirrung.
Was ist eine WEG-Verwaltung und was verwaltet sie?
Die WEG-Verwaltung verwaltet das Gemeinschaftseigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft, also die Teile, die allen gehören: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizungsanlage, tragende Wände. Rechtsgrundlage ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Zu den Kernaufgaben gehören die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, die Verwaltung des Hausgelds, die Vorbereitung und Durchführung der Eigentümerversammlung sowie der Wirtschaftsplan.
Auftraggeber ist nicht der einzelne Eigentümer, sondern die Eigentümergemeinschaft als Ganzes. Sie beauftragt die Verwaltung per Beschluss. Wie die erste Bestellung eines Verwalters abläuft, lesen Sie im Ratgeber Erstverwalter bestellen. Was die WEG-Verwaltung kostet, zeigt der Beitrag Kosten der WEG-Verwaltung.
Was ist eine Mietverwaltung und was verwaltet sie?
Die Mietverwaltung verwaltet ein vermietetes Objekt für den Eigentümer, also das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter. Sie zieht die Miete ein, erstellt die Nebenkostenabrechnung, koordiniert die Instandhaltung und ist Ansprechpartner der Mieter. Rechtsgrundlage gegenüber dem Mieter ist das BGB-Mietrecht (§§535 ff. BGB).
Auftraggeber ist der einzelne Eigentümer oder Vermieter per Vertrag. Anders als bei der WEG-Verwaltung ist die Mietverwaltung gesetzlich nicht fest geregelt, der Leistungsumfang ergibt sich allein aus dem Verwaltervertrag. Einen vollständigen Überblick gibt der Ratgeber Was macht eine Mietverwaltung?
Was ist eine Sondereigentumsverwaltung (SEV)?
Die SEV verwaltet die einzelne vermietete Eigentumswohnung innerhalb einer WEG. Sie ist im Kern eine Mietverwaltung für genau die Situation, dass Ihre Wohnung Teil einer Eigentümergemeinschaft ist. Sie übernimmt Mietersuche, Mietvertrag, Mieteinzug und Nebenkostenabrechnung und stimmt sich mit der WEG-Verwaltung ab, etwa bei der Weitergabe von Hausgeldzahlungen und umlagefähigen Kosten.
Rechtsgrundlage gegenüber dem Mieter ist das BGB-Mietrecht, ergänzt um die Abstimmung mit der WEG. Auftraggeber ist der einzelne Sondereigentümer per Vertrag, typischerweise ein Kapitalanleger, dem eine Eigentumswohnung in einem größeren Objekt gehört.
Was ist der Unterschied zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum?
Dieser Unterschied ist der Schlüssel zum Verständnis:
- Gemeinschaftseigentum: gehört allen Eigentümern gemeinsam, zum Beispiel Dach, Fassade, Treppenhaus, tragende Wände und die zentrale Heizungsanlage. Zuständig ist die WEG-Verwaltung.
- Sondereigentum: die einzelne Wohnung, über die der jeweilige Eigentümer allein verfügt, in der Regel die Räume innerhalb der Wohnungstür. Zuständig für die Vermietung ist die SEV oder Mietverwaltung.
Wer beauftragt welche Verwaltung und wer ist Vertragspartner?
Bei WEG-Verwaltung ist Auftraggeber die Eigentümergemeinschaft per Beschluss, bei Mietverwaltung und SEV der einzelne Eigentümer per Vertrag. Die große Vergleichstabelle stellt alle drei Verwaltungsarten gegenüber:
| Merkmal | WEG-Verwaltung | Mietverwaltung | Sondereigentumsverwaltung (SEV) |
|---|---|---|---|
| Verwaltungsgegenstand | Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus) | ganzes vermietetes Objekt / Mietshaus | einzelne vermietete Eigentumswohnung in einer WEG |
| Wer beauftragt? | die Eigentümergemeinschaft per Beschluss | der Eigentümer / Vermieter | der einzelne Sondereigentümer |
| Vertragspartner | Eigentümergemeinschaft (rechtsfähige GdWE) | einzelner Eigentümer | einzelner Eigentümer |
| Kernaufgaben | Instandhaltung Gemeinschaft, Hausgeld, Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan | Mieteinzug, Nebenkostenabrechnung, Instandhaltung, Mieterkommunikation | Mietersuche, Mietvertrag, Mieteinzug, NK-Abrechnung, Hausgeldzahlung an WEG |
| Rechtsgrundlage | Wohnungseigentumsgesetz (WEG) | BGB-Mietrecht (§§535 ff. BGB) | BGB-Mietrecht + Abstimmung mit WEG |
| typischer Auftraggeber | Eigentümergemeinschaft | Vermieter eines Mehrfamilienhauses | Kapitalanleger mit einzelner ETW |
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Welche Verwaltung brauche ich in meiner Situation?
Drei typische Fälle machen die Zuordnung greifbar:
- Sie besitzen eine vermietete Eigentumswohnung in einem Mehrparteienhaus. Für die Gemeinschaft ist die WEG-Verwaltung zuständig, für Ihre Wohnung und Ihren Mieter die SEV beziehungsweise Mietverwaltung. Beide bestehen nebeneinander.
- Ihnen gehört ein ganzes Mehrfamilienhaus allein. Es gibt keine WEG, also keine WEG-Verwaltung und keine SEV. Sie brauchen eine klassische Mietverwaltung für das gesamte Objekt.
- Sie sind Teil einer Eigentümergemeinschaft und wohnen selbst in Ihrer Wohnung. Dann brauchen Sie nur die WEG-Verwaltung, eine Mietverwaltung ist mangels Mieter nicht nötig.
Kann eine Verwaltung mehrere dieser Rollen übernehmen?
Ja. In der Praxis übernimmt dieselbe Firma oft sowohl die WEG-Verwaltung für die Gemeinschaft als auch die SEV für einzelne Eigentümer im selben Haus. Das können getrennte Aufträge mit getrennten Verträgen und unterschiedlichen Auftraggebern bleiben, die Bündelung erleichtert aber die Abstimmung, etwa bei Hausgeld und umlagefähigen Kosten.
Für einen sauberen Vergleich der Kosten lohnt sich der Blick in die beiden Kosten-Beiträge: Kosten der Mietverwaltung und Kosten der WEG-Verwaltung. Der Hinweis am Rande: Die Zertifizierung nach §26a WEG betrifft den Verwalter der Eigentümergemeinschaft (WEG-Verwaltung), nicht die reine Mietverwaltung.